【中指居品】开采云数据中心新增“产业计谋”模块，支捏要津词、标题搜索！→戳这里试用

2022年，多地疫情反复、多个期房景色停工等超预期成分频出，重叠中永恒住房需求动能开释减弱，房地产行业濒临的挑战前所未有，岁首以来调控计谋及信贷环境抑制优化，但计谋末端并不赫然，房地产市集深度颐养态势未改。四季度，多个监管部门接连开释重磅利好确认市集预期，但住户收入预期弱、购房不雅望情谊仍较重，短期计谋传导至市集端尚需技能，房地产市集颐养压力仍在。2023年，疫情防控场合有望改善，我国宏不雅经济有待收复，房地产市集能否顺利走出底部区间？（点击获取文告）

更多房地产市集场合接头，“中指云”获取 

图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价钱环比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

新建住宅价钱方面，2022年1-11月百城新建住宅价钱累计涨幅为2015年以来同期最低水平。上半年新址价钱全体呈企稳横盘态势，下半年以来房价走势疲弱，价钱捏续下落。字据中国房地产指数系统百城价钱指数，2022年1-11月百城新建住宅价钱累计高涨0.06%，较2021年同期收窄2.40个百分点。具体来看，上半年百城新建住宅价钱累计高涨0.15%，较2021年同期收窄1.55个百分点；下半年以来，受疫情多点懒散、经济下行压力加大、“断供”事件等成分影响，百城新址价钱捏续下落，限制11月，已连结5个月环比下落。单11月来看，百城新建住宅均价16190元/平方米，环比下落0.06%。

二手住宅价钱方面，2022年1-11月，百城二手住宅价钱累计下落，上半年二手房价呈横盘态势，下半年房价下行趋势赫然，月度环比跌幅捏续扩大。2022年1-11月，百城二手住宅价钱累计下落0.55%。上半年百城二手住宅价钱累计高涨0.17%，较2021年同期收窄2.39个百分点。下半年以来，市集参加深度颐养期，7-11月，价钱环比捏续下落，且跌幅缓缓扩大。11月，百城二手住宅价钱为15911元/平方米，环比下落0.21%，跌幅较10月扩大0.05个百分点。

图：2020年6月至2022年11月百城价钱环比下落城市数目变化

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

从涨跌城市个数看，2022年以来，百城新建住宅、二手住宅价钱月度环比下落城市数目均看护在高位水平，二手住宅价钱环比下落城市数目全体呈上升态势。11月，百城新建住宅价钱环比下落城市数目为57个，较2021年同期增多4个；百城二手住宅价钱环比下落城市数目增至75个，已连结4个月超70个。从累计下落城市数目来看，2022年1-11月，新建住宅价钱累计下落的城市有69个，二手住宅价钱累计下落的城市有74个。

笼统来看，2022年百城房价走势疲弱，瞻望2023年，估量跟着疫情防控场合有所好转，重叠各地“因城施策”渐渐显效，要点一二线城市房价有望企稳，但恐需较长的收复技能。

字据统计局数据，2022年1-10月，宇宙商品房销售面积11.1亿平方米，同比下降22.3%，商品房销售额10.9万亿元，同比下降26.1%。10月单月宇宙商品房销售面积和金额同比降幅仍超20%，房地产市集销售未出现赫然好转。

图：2019年以来100个代表城市新建商品住宅月度成交面积走势

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

2022年1-11月，要点100城新建商品住宅成交面积同比降幅近四成，王人备范围为2015年以来同期最低水平。据初步统计，2022年1-11月，100个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3027万平方米，同比下降36.8%。具体来看，上半年，市集延续颐养态势，要点100城商品住宅月均成交面积同比下降43.8%。5-6月，疫情影响渐渐弱化重叠热门城市优化计谋末端显现，市集推崇边缘确立。三季度，受季节性和部分城市“断供”景色增多等成分影响，市集成交活跃度再次下行，要点城市商品住宅月均成交面积同比下降26.8%；10-11月购房者置业情谊持续走低，要点城市成交面积环比下降均在10%摆布，同比降幅仍超两成，单月已连结18个月同比下降，市集预期依然较弱。

图：2020年以来各梯队代表城市新建商品住宅月度成交面积同比走势

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

分梯队来看，2022年1-11月，各线代表城市新建商品住宅成交面积同比均下降，一线城市韧性较强，销售面积同比下降24.9%，降幅为各线城市最小，二线城市受重庆、武汉等大体量城市市集低迷影响，同比下降38.8%，降幅最大。三四线代表城市同比下降36.0%。具体来看，上半年市集延续2021年底颐养态势，各线代表城市销售面积同比均降，其中三四线代表城市商品住宅同比下降近五成，降幅最大。三季度，二线城市中成都、重庆、天津等城市受疫情影响，市集不雅望情谊加剧，代表城市成交面积降幅位列各线城市之首。10月以来，各线城市市集销售依然承压，计谋末端不赫然。

图：2022年1-10月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

2022年以来，代表城市新址成交套总价均值及中位数广泛出现上行，主要受两方面成分影响：1）本年我国宏不雅经济濒临较大下行压力，住户逍遥率处在高位，住户收入预期赫然转弱，置业信心不及，其中刚需购房者不雅望情谊较重，而改善客户预期全体好于刚需客户，同期部分新址受限价成分影响，与二手房出现价钱倒挂，招引改善客户入市；2）频年来新址供给缓缓向改善居品转折，带动新址供应高端化，面积段出现一定增大趋势，同期近两年地皮市集捏续低迷，所在政府推地倾向于中心区地块，也带动新址景色价钱出现结构性高涨。

图：2022年1-10月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

从面积段成交套数占比来看，与2021年比拟，30个代表城市中，18个城市120-144平方米成交套数占比有所增长，24个城市144-200平方米和23个城市200平方米以上大户型成交套数占比均有一定进步。另外，23个城市90平米以底下积段居品成交占比下降，刚需群体购房意愿进一步走低，刚需居品推崇全体较2021年赫然转弱。

2022年，所在政府为招引企业积极参与地皮竞拍，挂出多宗优质量块，该部分地皮多将在2023年入市，估量全体新增供应结构将更多地向改善类景色歪斜。同期，我国经济仍处在自由收复阶段，住户收入预期、市集不雅望情谊真的立仍需技能，刚需开释动能仍偏弱。估量在2023年景交结构中，改善类居品占比或进一步进步。

2022年1-10月，宇宙房屋新开工面积为10.4亿平方米，同比下降37.8%，单月新开工面积自4月起连结7个月同比下降超35%。10月新开工面积环比下降，王人备范围处本年以来月度最低水平，但在昨年同期低基数下，同比降幅收窄9.3个百分点至35.1%。

1-10月，宇宙房屋施工面积为88.9亿平方米，同比下降5.7%。宇宙房屋完满面积4.7亿平方米，同比下降18.7%，8-9月跟着“保交楼”轨范的进一步落实及鼓舞，单月完满面积同比降幅较前5个月赫然收窄。10月房屋完满面积环比增长41.5%，完满出现边缘确立，同比降幅略有扩大至9.4%。

图：2019年以来50个代表城市商品住宅月度新批上市面积走势

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

2022年1-11月，50个代表城市商品住宅新批上市面积同比下降超四成，市集销售疲软重叠部分城市疫情封控影响，房企推盘节拍放缓。据初步统计，2022年1-11月，50个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1790万平方米，处2015年以来同期最低水平，同比下降41.7%。具体来看，上半年要点城市供应端赫然走弱，新批上市面积同比降幅超四成，6月房企积极推盘抢收回款，代表城市新批上市面积环比增长48.3%，同比降幅收窄超10个百分点。三季度房企推盘意愿再次走弱，新批上市面积同比下降43.9%。参加11月，在冲刺全年功绩标的下，房企加速景色供货节拍，50个代表城市新批上市面积环比由降转增超四成，但同比下降仍超20%。

图：2020年以来各线代表城市商品住宅可售面积出清周期（按近6个月月均销售面积推敲）

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

短期库存来看，50个代表城市可售面积处在相对高位，出清周期为16.9个月。限制2022年10月末，50个代表城市商品住宅可售面积约36829万平方米，供需两头均偏弱的情形下，要点城市可售面积处于2017年以来的相对高位，较2021年末下降5.5%。出清周期方面，限制10月末，按近6个月月均销售面积推敲，短期库存出清周期为16.9个月，较2021年末延迟3.1个月，其中三四线代表城市出清周期为20.9个月，市集库存去化压力较大。

表：2022年10月代表城市商品住宅可售面积及出清周期（按近6个月月均销售面积推敲）

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

杭州、上海、合肥等城市短期库存不及，天津、郑州、沈阳、重庆等地短期去化存压，出清周期均在20个月以上。限制10月末，杭州出清周期仅3.2个月，上海出清周期亦不及6个月，且接近近五年最低水平，短期库存不及。西安、南京、温州、深圳等地出清周期在9-12个月之间，库存相对合理。天津、郑州、沈阳、重庆等城市出清周期在20个月以上，短期市集销售去化承压。

全体来看，2022年以来，要点城市商品住宅供求面积均为2015年来同期最低水平，房企推盘积极性不及。供需两头均弱下，要点城市可售面积处在相对高位，仅少数中枢一二线城市短期库存去化技能不及10个月，三四线城市库存去化压力较大。

受房地产市集捏续颐养、房企资金承压影响，政府推地及房企拿地意愿均不及，宇宙300城住宅用地供求两头均缩量赫然。2022年1-11月，宇宙300城住宅用地推出、成交面积分辨同比下降37.6%、36.4%，王人备范围均处近十年同期最低水平。在宇宙土拍市集全体推崇低迷下，政府推地倾向以主城区优质量块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅高涨，同期所在政府捏续优化土拍规定、镌汰配建及自捏面积，但土拍情谊仍低位踯躅，溢价率仅3.3%。

图：2022年1-11月各梯队城市住宅用地供求情况

注：上海剔除纯保险房、租借住房、征收安置房、动迁安置房、旧改等用地。

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

各线城市推出和成交面积、地皮出让金均不同进程下滑。推出方面，据统计，2022年1-11月，各线城市住宅用地推出头积同比降幅在四成摆布，二线城市降幅近五成。成交方面，受推出头积下降、企业拿地力度减弱影响，各线城市成交面积、地皮出让金同比亦均下降，其中一线城市成交面积降幅近两成，地皮出让金降幅近一成，二线和三四线城市成交面积、地皮出让金降幅均在三成以上，市集下行期，平方二线城市及三四线城市市集颐养压力更大，地皮出让金降幅均在四成以上。楼面价方面，一二线成交楼面价高涨，三四线城市楼面价呈下落景色。

图：2015年以来宇宙住宅用地流拍、撤牌及底价成交情况（全市口径）

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

流拍撤牌方面，宇宙住宅用地流拍、撤牌数目均处近五年同期最低位，但流拍撤牌率仍较高。一方面，市集低迷下政府推地严慎，推出宗数较昨年缩量赫然；另一方面，2022年以来，宇宙各地捏续优化土拍规定、开释优质量块，提高房企参拍积极性，且在地皮公告前期，部分城市所在政府亦提前摸排，以改善流拍撤牌情况，但各地地皮市集情谊仍广泛偏低，流拍撤牌率仍在高位。据统计，2022年1-11月，宇宙流拍地块数目臆想3332宗，撤牌575宗，流拍撤牌率21.3%，较昨年同期仅下调1.3个百分点。

表：22城2022年涉宅用地各批次推出情况（市本级，单元：万㎡，限制2022年11月）

注：沈阳、长春2022年未发布三批次地皮公告；上海剔除纯保险房、租借住房、征收安置房、动迁安置房、旧改等用地。

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

字据中指监测，限制11月，22城全体供地完成率不及六成，其中长春、重庆不及两成。杭州、合良田拍市集推崇较稳，供地完成率当先其他城市。

22城地皮推出批次较昨年增多，多城已供四批次，但推出范围缩减。据统计，2022年1-11月，22城累计推出范围较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出范围赫然缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超七成。

成交方面，1-11月，22城迫临供地共成交1.3亿平方米（其中三批次已成交19城），较2021年下降52.8%，地皮出让金1.6万亿元，较2021年全年下降39.1%。22城各批次流拍撤牌率相对自在，底价成交占比逐批次走高，三批次底价成交占比达79.6%，较二批次提高12.8个百分点。

表：22城2022年涉宅用地各批次不同企业拿地情况（已成交城市，限制11月）

注：长春2022首批次仅成交1宗住宅用地；沈阳、长春未发布三批次地皮公告，重庆三批次未成交。

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

拿地企业类型来看，各批次民企拿地意愿不及，央国企二批次后拿地渐显乏力，所在国资拿地金额占比逐批次走高。限制11月，22城迫临供地累计拿地金额中，央国企占比39%，所在国资占比40%，民企占比16%，央国企、所在国资照旧拿田主力。其中，央国企拿地金额占比由首批次、二批次的40%、47%降至三批次29%，而所在国资拿地金额占比升至三批次54%。

短期来看，所在政府为确认地皮市集，土拍规定持续保捏宽松趋势，“迫临供地”批次上各地或字据自己执行情况持续颐养，但政府推地及企业投资布局力度均有赖于市集销售端的回暖，短期地皮市集低迷态势或难改。

图：2014年以来房地产和住宅累计开采投资过头同比增速

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS（点击稽查）

宇宙房地产开采投资额单月已连结4个月同比降幅超10%，10月降幅扩大。2022年1-10月，宇宙房地产开采投资额为11.4万亿元，同比下降8.8%。单月来看，3月以来投资额增速由正转负，10月，伴跟着销售市集的疲软，房地产开采投资额降至本年以来单月最低水平，同比下降16.0%，且降幅较上月扩大3.9个百分点。估量全年房地产开采投资额将出现自1998年以来初次负增长。

2022年以来房企到位资金同比捏续下降，1-10月各项资金来源同比均下降。2022年1-10月，房地产开采企业到位资金为12.5万亿元，同比下降24.7%。其中，国内贷款为1.5万亿元，同比下降26.6%；占到位资金的比重为11.8%，较昨年同期下降0.3个百分点。

在“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力和超预期成分冲击下，2022年前三季度，我国GDP同比仅增长3.0%，10月，社会铺张品零卖总和单月同比下降0.5%，以好意思元计价的出口同比转负至-0.3%，房地产开采投资额单月同比下降16.0%，短期经济下行压力仍较大。

图：2017年以来宇宙GDP累计及单季同比增速走势

数据来源：国度统计局，中指数据CREIS（点击稽查）

瞻望2023年，众人经济增长预期放缓，外需增长或出现乏力，我国出口贸易濒临较大挑战，国内经济支撑或将转向内轮回拉动，而短期疫情防控计谋过渡仍需技能，铺张或延续疲软态势，房地产真的认性更加进击。估量翌日我国财政、货币计谋仍将捏续发力并保捏宽松基调，助力经济运行在合理区间。跟着各项稳经济计谋显效发力，经济运行有望缓缓收复。

2022年，房地产计谋参加全面宽松周期，在“房住不炒”总基调引导下，监管部门屡次出台利好计谋，从支捏需求端到支捏企业端，计谋力度抑制加大，同期也为所在因城施策开释空间。

从岁首以来，需求端计谋捏续颐养优化，央行三次降息，5年期以上LPR共下调35个基点。5月央行、银保监会明确首套住房交易性个东说念主住房贷款利率下限颐养为不低于相应期限贷款市集报价利率减20个基点。9月末央行、银保监会接连开释重磅利好，对部分城市阶段性放宽首套住房交易性个东说念主住房贷款利率下限；时隔7年再次下调公积金贷款利率，5年以上公积金贷款利率降至3.1%。

参加11月，多项重磅计谋落地，尤其是供给端计谋支捏力度赫然加大。11日，央行和银保监会聚集发布254号文《对于作念好现时金融支捏房地产市集自在健康发展责任的示知》，波及保捏房地产融资自在有序、积极作念好“保交楼”金融干事、积极配合作念好受困房地产企业风险处置、照章保险住房金融铺张者正当权力、阶段性颐养部分金融经管计谋、加大住房租借金融支捏力度等6方面，臆想16条具体举措。

计谋中枢逻辑在于：一是予以房企融资支捏，支捏房企债务缓期，缓解企业的资金压力，确认市集主体预期；二是为个东说念主购房信贷提供支捏，带动市集销售收复；三是“保交楼”，处分期房录用问题，提振市集情谊，稳住购房者信心。翌日企业资金压力或将得到一定缓解，罢了以技能换空间；需求端计谋支捏力度有望进一步加强，提高市集销售的活跃度和积极性；“保交楼”资金及计谋将加速落位，确认购房者预期。

表：2022年11月后银行与房企签署和谐契约授信情况

贵府来源：中指接头院笼统整理

11月28日，证监会新闻发言东说念主显露在上市房企股权融资方面颐养优化5项轨范，“第三支箭”股权融资追究落地，明确收复涉房上市公司并购重组及配套融资，收复上市房企和涉房上市公司再融资等，此前部分房企已文书拟配股筹资，估量后续干系配套计谋将捏续推出和完善。

表：“第三支箭”房企股权融资进展情况

数据来源：中指接头院笼统整理

图：2022年各样计谋、各线城市计谋发布次数

数据来源：中指接头院笼统整理

所在层面，字据中指监测，2022年1-11月，已有超300省市（县）出台计谋近千条，达到频年峰值。从计谋优化节拍来看，4月以来计谋参加本质性宽松期，计谋节拍加速和力度赫然加大，且城市抑制向热门二线城市扩围；下半岁首始各地因城施策频率稍缓，9月计谋优化节拍有所加速，热门城市加大优化力度。四季度，各线城市计谋持续优化的空间有限，计谋调控频次有所放缓。

表：颐养首套商贷利率要点城市名单（不完全统计）

数据来源：网罗公开数据，中指接头院笼统整理

各地计谋主要波及优化限购计谋、镌汰首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、披发购房补贴、镌汰限售年限、镌汰交游税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交游历程亦在抑制简化，如深圳、南京等地鼓舞“带押过户”模式、北京试行存量房交游“连环单”业务，成心于买通交游链条，镌汰置换本钱。

估量2023年，坚捏“房住不炒”基调不变，供需两头计谋均有持续优化空间，计谋力度有望进一步加强，中枢一二线城市超过是中枢二线城市，计谋优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面持续颐养；支捏企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步流通，企业资金面有望得到改善；“保交楼”仍然是侧要点，专项借债及配套资金加速落地，有望取得更多本质性进展，共同促进购房者预期好转。

1. 总体预测：销售量价趋稳，新开工颐养态势难改，开采投资或延续下行态势

字据“中国房地产业中永恒发展动态模子”，联结国表里经济接头机构对2023年经济环境的预测，参照近期宏不雅计谋、防疫计谋走向及进击会议精神，对2023年房地产市集提议如下假定：

假定1：疫情防控计谋改善，宏不雅经济渐渐收复（GDP增长4.5%~5.0%之间）；

假定2：城镇化稳步鼓舞（城镇化率进步0.9个百分点）；

假定3：坚捏正经的货币计谋（M2增长9.0%~10%），房地产贷款投放力度加大；

假定4：在“房住不炒”总基调下，房地产调控计谋延续宽松景色，因城施策力度仍较大；

假定5：租借市集替代效应自在。

在承诺假定条款、不发生超预期事件的前提下，字据“中国房地产业中永恒发展动态模子”测算，2023年宇宙房地产市集将呈现“销售量价趋稳，新开工面积颐养态势难改，投资或持续下行”的特质。

表：2023年宇宙房地产市集各景色的预测末端

数据来源：中指接头院测算

需求端，2022年底，监管部门密集出台利好计谋，从供需两头发力确认市集预期，但计谋减轻传导至需求端需要技能，短期市集颐养压力仍在。2023年，宏不雅经济真的立、疫情防控场合等照旧影响房地产市集确立节拍的要津成分，乐不雅情形下，宇宙商品房销售面积有望罢了正增长，但在中永恒住房需求开释动能减弱的布景下，增幅或有限；中特性形下，商品房销售面积或与2022年基本捏平；悲不雅情形下，市集预期和信心确立不赫然，商品房销售面积持续回落，降幅或在3.6%摆布。

图：2011年以来各梯队城市商品房销售面积占比

数据来源：各地统计局，中指数据CREIS（点击稽查）

价钱方面，短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增多等成分仍制约房价预期，短期房价下落态势难改，但从宇宙商品房销售均价来看，中枢一二线城市市集存在收复预期、优质景色渐渐入市等成分将对销售均价产生结构性带动，全年商品房销售均价有望渐渐趋稳，其中部分库存量比较小的中枢城市，在市集收复过程中，房价或濒临一定高涨压力；大宗三四线城市房价或延续下行态势。

图：2020年以来完满、新开工面积与建筑工程投资单月同比变化

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

供应端，新开工一方面受销售端收复节拍制约，另一方面，近两年地皮大范围缩量、企业资金压力大、可售库存范围较高档成分亦牵累新开工范围，2023年，新开工面积或持续下降。

投资方面，新开工缩量、地皮购置费持续下行仍将制约开采投资额收复，“保交楼”计谋捏续发力下，完满面积有望渐渐改善，进而对开采投资变成支撑，2023年房地产开采投资额仍濒临下行压力，中特性形下，同比降幅或在3.9%摆布，降幅较2022年收窄。

2. 不同城市/区域：基本面较强的城市，在计谋优化、疫情场合好转后，市集韧性有望进一步突显，但更多三四线城市市集或延续底部运行态势

·2023年一线城市新址成交范围或稳中有增，二线城市在疫情场合好转后有望渐渐趋稳，三四线颐养态势或延续

图：2014年以来1-9月各线代表城市商品房销售面积走势

数据来源：各地统计局，中指数据CREIS（点击稽查）

一线城市：较强的基本面仍对市集变成支撑，2023年商品住宅成交面积有望稳中有增，但短期市集颐养压力加大。2022年，一线城市房地产市集推崇分化，北京、上海市集较为自在，广州、深圳市集下行态势赫然，现时北京、广州疫情场合仍较为严峻，疫情防控一定进程将牵累市集需求开释。2023年，估量一线城市楼市计谋全体保捏确认，存在计谋微调空间和预期，计谋一朝局部优化，或将对购房需求产生积极带动作用，重叠新增供支吾市集仍有支撑，一线城市商品住宅成交面积有望罢了增长。其中，北京、上海、深圳计谋微调为主，新址市集成交或全体确认；广州2023年计谋存在较大优化空间，有望带动市集渐渐好转。

图：2021-2022年1-11月二线代表城市商品住宅成交面积及同比变化

注：重庆、郑州为主城区数据。

数据来源：各地房管局，中指数据CREIS（点击稽查）

二线城市：计谋优化空间较大，中枢二线城市市集或渐渐收复，疫情防控场合照旧最大变量。字据中指数据，2022年1-11月，35个二线代表城市商品住宅成交面积降至2013年以来同期最低水平，同比下降近四成。2023年，若疫情防控场合好转，重叠调控计谋优化，部分二线城市市集范围持续大幅回落的空间缩小，而凭借较强的城市基本面，中枢二线城市市集有望稳步收复，如杭州、成都、西安、武汉、重庆、郑州、天津等城市，从而带动二线城市全体市集渐渐趋稳。而城市基本面较弱的城市，计谋优化空间较小，市集企稳收复仍需技能，这部分城市市集或仍处于底部盘整期。

三四线城市：市集成交范围或持续下行，部分热门城市市集有望渐渐企稳收复。2022年1-11月，大宗三四线城市商品住宅成交面积大幅下降，但与棚改货币化全力鼓舞之前的2014-2015年比拟，部分城市市集范围仍有一定下降空间。与此同期，字据2020年东说念主口普查数据，大大宗三四线城市东说念主均住房建筑面积超40平方米，部分城市以致向上50平方米，这部分城市新增住房空间较小，短期市集颐养压力仍较大。

·长三角、珠三角地区颐养技能较早，市集有望率先参加收复通说念 

图：2016年以来各城市群代表城市商品住宅成交面积月度同比走势

数据来源：各地房管局，中指数据CREIS（点击稽查）

从历史周期来看，受调控计谋收紧影响，长三角和珠三角地区在2016、2021年房地产市集均率先参加下行周期，而在2018年均率先收复，由此可见，城市基本面较好的地区房地产市集确立的节拍也更快。2022年下半年，各城市群商品住宅成交面积同比降幅全体呈现收窄态势，其中长三角、珠三角收窄幅度更加赫然；京津冀在北京市集渐渐确立的带动下，同比降幅亦渐渐收窄；长江中游和成渝地区同比降幅仍较大。

2023年长三角、珠三角市集情谊有望率先确立，长江中游、成渝疫情影响下短期市集颐养压力仍在，计谋优化带动中枢城市市集有望企稳收复。2022年年底，伴跟着高基数效应的渐渐减弱，长三角商品住宅成交面积同比推崇渐渐好转，2023年，在各项利好计谋的带动下，长三角地区市集有望率先收复。珠三角现时部分地区疫情仍较为严重、企业降价力度不减，短期市集颐养态势或延续。2023年，部分城市计谋存在一定优化空间，计谋优化重叠经济确立，购房情谊或渐渐好转，珠三角全体市集成交面积在低基数下有望转正，但惠州、珠海短期库存较高，或牵累市集确立，肇庆、江门市集或延续底部盘整态势。

京津冀短期疫情影响市集运行节拍，区域市集颐养压力较大，估量2023年，北京、天津调控计谋仍存在一定优化空间，楼市有望企稳收复，而大宗城市住房需求开释动能较弱，底部运行态势或将延续。

长江中游、成渝疫情影响下短期市集颐养压力仍在，计谋优化带动中枢城市市集有望企稳收复。2022年年底成都减轻楼市计谋后，短期武汉、长沙等城市均有计谋优化预期，但现时多地疫情场合较为严峻，或将扼制计谋显效，短期市集颐养压力仍较大。跟着疫情渐渐好转重叠计谋显效，中枢城市市集有望渐渐企稳收复。

表：2022年1-11月房企各阵营数目及销售额均值情况

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

2022年1-11月，TOP100房企销总和为67268.1亿元，同比下降42.1%，降幅较上月收窄1.3个百分点，其中TOP100房企单月销售额同比下降34.4%，环比下降4.9%。销售额超千亿房企19家，较上年同期减少16家；超百亿房企100家，较上年同期减少51家。从公布销售标的的15家房地产企业来看，2022年1-11月，标的完成率均值为65.4%，低于昨年同期的85.7%，完周详年标的压力较大。

2022年1-11月，TOP100企业拿地总和11621亿元，拿地总和同比下降50.5%，降幅比上月扩大0.3个百分点。头部企业投资呈现向中枢城市聚焦、强化城市和区域深耕。2022年1-11月，销售额前20企业平均拿地城市数目由上年的32.2个城市下降至9.5个城市，一、二线城市新增土储面积占比较上年分辨进步14.9、11.1个百分点至21.1%、59.3%。

图：2020年-2022.11月房地产行业国外债、信用债刊行情况

数据来源：中指数据CREIS（点击稽查）

2022年1-11月，房地产企业非银融资总和8103.6亿元，同比下降49.8%。从融资结构来看，信用债占比52.5%，同比进步20.4个百分点；国外债占比仅为2.2%，同比下降14.1个百分点；相信占比11.3%，同比下降17.4个百分点；ABS占比34.1%，同比进步11.1个百分点。

10月底以来，多项行业融资计谋出台，“金融16条”、“第二支箭”、“第三支箭”先后落地，在融资渠说念、融资范围、受益主体方面均有明确引导。不同类型的房企均可获取相应融资支捏，短期内房企融资有望出现赫然确立。

企业策略方面，2022年末，跟着房地产“第三支箭”追究落地，短期企业融资通说念翻开，房企关键任务应是收拢融资窗口期，积极四肢，最大限制补充流动性。同期，收复“造血”功能是罢了可捏续发展的要津，尽管现时房地产销售收复节拍较慢，但跟着中枢二线城市优化调控计谋及防疫场合的好转，中枢城市市集或率先企稳，企业应积极营销加速回款。全体来看，2023年房地产市集仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极利用数据用具科学有贪图，优选城市、优选景色，罢了换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。另外，“保交楼”已成为行业当下中枢温雅点，企业录用力变得愈发进击，录用力也将成为企业翌日省略赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的中枢智商。